01

　　

　　

这可能是投资客最后的狂欢。

　　

　　

据悉，位于文晖单元的纯低密限价盘——义承·御境映庐，预计近期取证首开。

　　

　　

地块（住宅）容积率仅1.05，由5栋5-8F洋房和1栋4F叠墅（上下叠）组成。首开房源为2幢洋房，共24套，户型面积191-316㎡。

　　

　　

这是主城核心区，最后一个未上市的限价红盘。

　　

　　

整盘均价63900元/㎡，比钱二和南星的高层限价还低。参照近年市区低密盘的热度，毫无疑问闭眼摇。

　　

　　

虽然严格来说，市面上还有联益滨悦翡丽轩（市北西，杭州最后一块限价宅地）等少量限价盘，但在量级上，再也找不出像御境映庐这样让投资客兴奋的红盘了。

　　

　　

限价盘接近尾声，非限价盘扎堆入市。

　　

　　

对杭州楼市来说，一个波澜壮阔的癫狂时代，正式进入落幕倒计时了。

　　

　　

　　

　　

02

　　

　　

御境映庐的出色，可以用“三个最”来总结。

　　

　　

首先，它是主城核心区最低密的盘。项目容积率仅1.05，可能只有杭州御园（1.01）、江南里（0.7）比它低。

　　

　　

近年出让的申花、上塘等低密地，最低1.2。即便地价8万8的蒋村文新，也要1.1。

　　

　　

它还是离武林最近的双河景院墅。

　　

　　

直线距地铁1、5号线打铁关站约200米，2站武林广场（直线约1.5公里），到西湖文化广场约1公里。

　　

　　

西侧挨着上塘河，南侧贴着打铁关河，真正的闹中取静。

　　

　　

开发前的御境映庐地块

　　

　　

第三，它可能还是市区面积最大的院墅。

　　

　　

洋房面积约191-386㎡。一楼及顶跃户型，均自带工具间，层高6米。其中一楼工具间，单层面积可达200-250㎡。

　　

　　

除了顶底楼，平层户型也可圈可点。比如约240㎡，拥有超21米面宽、三面采光餐客厅+L型瞰河阳台、全套房格局。

　　

　　

总高4层的叠墅，名义是6套上下叠，其实也可看成3套4层排屋。

　　

　　

上下叠合计建筑面积高达785、788、878㎡，比江南里合院楼王的面积还大（708㎡）。而且，从规划图上可看到，院子面积超级大。

　　

　　

建筑立面，则以玻璃、铝板、石材干挂为主。

　　

　　

　　

　　

03

　　

　　

御境映庐整盘64套房源，稀缺性无需赘言。

　　

　　

那么63900元/㎡的限价属于什么水平？不妨对比下近年市中心的低密盘战绩。

　　

　　

容积率1.3的霞映锦绣里，规划洋房和叠墅，限价是更高的65100元/㎡。四次开盘，平均中签率10%，其中两次触发5年限售。

　　

　　

近期开盘的老城中心另一叠墅盘，限价5万5-6万间，中签率也杀到了10%出头。

　　

　　

还有白马湖的咏湖云庐叠墅卖到7万，照样售罄。

　　

　　

再看看主城中心的低密二手房，价格也是异常坚挺。首开金茂府和滨江金茂府的叠墅，宜和园的合院，华家池的排屋，哪个不是稳定在10万+。

　　

　　

开发前的御境映庐地块

　　

　　

当然，你要说不足之处，肯定也有。

　　

　　

比如隔壁是朝晖四区、新五里塘苑等老破小；又比如加上车位、工具间等，总价较高。

　　

　　

像首开的这批洋房，据销售流出的消息，平层房源1400-1700万，一楼2100-2200万，顶跃要拉到2600-2700万（含车位、工具间等）。

　　

　　

但老城区的低密盘，哪个边上不是老小区，哪个不需要买车位和地下室。

　　

　　

御境映庐的地段之核心、房源之稀少、产品之出色，能轻松盖掉它的不足之处。对众多投资客说，他们更担心的是抢不到。

　　

　　

因为地块成交于2023年9月，属于新政策前的项目。

　　

　　

首开这区区24套房源，总价虽不低，但有很大可能会触发顶格社保，甚至不排除5年限售。

　　

　　

　　

　　

04

　　

　　

楼市还是那个楼市，但时代已经不是那个时代了。

　　

　　

看看清单上，热门新盘确实还有不少。比如有望6月首开的奥映鸣翠府（世纪城）、锦上万象府（安琪儿），还有滨江水电新村、民生药厂、丰北TOD等。

　　

　　

但这都是非限价豪宅，基本贴着周边二手房价卖（甚至更高），总价动辄一两千万起步。

　　

　　

未来能赚钱的房子肯定有，也必然还有投资客活跃在楼市中。

　　

　　

　　

但在没有显性安全垫（没倒挂或没参照），又是高总价高门槛（持有和税费等摩擦成本高）的情况下，对投资客的资金实力和选筹能力，提出了更高要求。

　　

　　

看着如今楼市的一众红盘，对多数人来说，只是茶余饭后的谈资，已经没有能力去参与了。

　　

　　

且楼市环境也不可同日而语，没有谁敢说“买了毫无风险”。

　　

　　

换句话说，类似“一个楼盘90%是投资客去登记”的疯狂景象，应该不会再出现了。御景映庐大概率就是杭州投资客最后的狂欢。

　　

　　

　　

　　

05

　　

　　

始于2018年的摇号打新潮，是杭州楼市史上最汹涌的买房高峰。

　　

　　

据相关统计数据，截至2024年底，杭州共有约323万人次参与了住宅摇号。其中，最疯狂的2019-2021年，贡献了212.5万人次。

　　

　　

这几年，杭州楼市不断上演“万人空巷、共襄盛举”的火热场面。

　　

　　

浩浩荡冲进摇号大军，每个人都想赚取城市发展和时代政策红利，但结局却不尽相同。

　　

　　

有人赚得盆满钵满，身价倍增；有人挣扎在成本线，摇了个寂寞；更有人亏本割肉出局，甚至掉进限售困局，无法动弹。

　　

　　

　　

摇号一时爽，交付悔断肠。从万人摇到亏本甩卖，世事就是如此无常。

　　

　　

始于狂热，终于冷静。过去的喜怒哀乐，不管你愿不愿意接受，都是无法改变的既成事实。我们能做的，只有接受面对和朝前看。

　　

　　

一个时代的终结，往往意味着另一个时代的开启。

　　

　　

短期套利的限价时代不复存在，取而代之将是一个产品不断革新的品质新时代。