知道吗？当前楼市正在进行大洗牌。

　　

一方面供需关系逆转，全国6亿栋建筑，住房总量过剩已然成为定局。

　　

另一方面，政策利剑高悬挂，房产税大概率5年后加速扩围，未来持有房产的成本会越来越高，再像以前那样炒房，风险已经越来越大。

　　

另外，年轻人买房的逻辑也在发生变化——“住得好”取代了“炒得高”，有调查数据显示，95后购房群体中，有63%的人优先考虑的是通勤便利，而不是资产升值。

　　

这一趋势下，加速了部分房子的价值压缩，尤其是以下三类房子，5年后或将一文不值，内行人都在悄悄出手，好多人还不明白，总以为自己捡到了大便宜。

　　

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远郊房陷入“死亡螺旋”

　　

比如在惠州大亚湾，某楼盘125㎡成交价只要25万，单价跌破2000元/㎡，比高峰期降了80%，简直跌倒了地板价。

　　

深入分析后不难理解，远郊房之所以会陷入困境，主要原因三大硬伤：

　　

1、产业空心化。

　　

比如某些新区规划了十几年，产业规划以及设施配套依旧停留在纸面上，有的小区一到晚上点灯率不足20%，连人都没有，房价拿什么支撑。

　　

2、配套荒漠化。

　　

比如某三线城市的远郊盘，业主们每天上下班通勤时间长达三个小时，出门吃个快餐都要开车半小时，这样的房子，即使价格再便宜，住起来也糟心的很。

　　

3、人口逆流动。

　　

比如东北某远郊新区，户籍人口流失率高达23%，二手市场挂牌量激增300%，人都走光了，但新房却在不断增加，供给远大于需求，价格只能一降再降。

　　

更致命的是，很多远郊房甚至陷入了一个“降价—抛货—再降价”的负面循环，比如湖北某远郊房，三年降价49%，中介带客量下降80%，对于这样的房子，买家普遍有同一个认知：房子越便宜越不敢买，觉得它有问题，就越难卖出去。

　　

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超高层沦为“垂直贫民窟”

　　

湖北某超高层小区，2018年开盘2.2万，现在挂牌1.2万依旧无人问津，深入分析才发现，超高层建筑加速贬值，核心原因是存在结构性缺陷：

　　

①居住成本超预算

　　

比如广州某超高层住宅，物业费8元/㎡，是普通小区的3倍。而且超高层设备设施更多，以后的维护成本也更高，比如重庆某超高层小区，电梯更换每户需分摊8万，居住成本超预算，让普通家庭根本承受不起。

　　

②安全隐患超高

　　

一般消防云梯最高只能抵达20楼左右，超高层最高达到七八十楼，一旦遇上突发情况，30层以上的住户不论是靠自救还是外力援助，都会陷入绝望，住户的生命安全难以保障。

　　

③拆迁陷入死局

　　

比如北京某28层住宅，有人估算拆迁成本高达23亿，要拆这样的房子，起码要盖50多层才能回本，这种明显亏本的买卖，没有一个开发商愿意参与。

　　

一旦拆不掉，超高层住宅就只能随着时间一直老旧下去。比如隔壁的香港，全港1万幢“老年楼”中，超高层占比高达67%，这些老房子，早已沦为低收入群体收容所，居住品质可想而知！

　　

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海景房沦为“季节性鬼城”

　　

还记得乳山银滩的海景房吗？2015年均价高达8500，现在已经跌到了3800，跌幅高达50%以上，有的甚至几万块就可以买1套房。这类房产的崩塌，其实早有预兆：

　　

1、入住率超低

　　

很多海景房一到夏季，入住率能提高到70%，但是到了冬天，入住率就能降到8%以内，这种季节性“鬼城”，物业收不起费用，跟不上服务，居住品质降到冰点。

　　

2、维护成本超预算

　　

有投资海景房的业主算过一笔账，年维护成本竟然是普通住宅的2.3倍，因为海风侵蚀，几乎每三年就要做一次外墙防水，很多人坦言，买得起养不起。

　　

3、配套永远在路上

　　

很多海景房当初承诺的三甲医院、名校，十年后的今天，依旧停留在规划纸面上。有老年业主反馈，“突然身体不适，开车三个多小时才终于找到医院，如果是急救，怕是半路就“报销”了。”这样的配套设施，简直太差劲了。

　　

更残酷的是，二手市场出现了“25万买154㎡海景房”的极端案例，看来这类资产已经丧失了流动性，以后转手会变得更难。

　　

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打算买房怎么办？

　　

给你两个策略：

　　

①劣质资产早点卸货

　　

如果是三四线房子多，除了自住，其余尽快出清，置换一线核心区域优质资产，租金收益翻倍。

　　

②重新规划资产配置

　　

降低房产在家庭财富中的占比，40%最为合适。其余可以多元化配置，比如30%配置超长国债，30%选择黄金ETF，才能更好的降低风险。不过，投资有风险，入场之前先学习了解，保守操作最为明智。

　　

总之，楼市的淘汰赛已经开始，如果还拿过去买房那套逻辑押注未来市场，不亏都难。